يحافظ الاستثمار العقاري على جاذبية الاستقرار التقليدية المزدوجة والعائد المضمون تقريبًا ، ولكن كان هناك الكثير من الابتكارات في الآونة الأخيرة التي جعلت الأمر أكثر جدارة. تسهل القدرة على الوصول إلى البيانات وتحليلها بشكل أكثر شمولاً على اتخاذ قرارات مستنيرة والاستثمار في مجموعة متنوعة من المركبات. مهما كانت طريقة الاستثمار التي تختارها ، فإن الثابت الوحيد هو أنك ستحتاج إلى تقييم العقارات أثناء عملك لتحديد مكان وضع أموالك. إليك أفضل الطرق للقيام بذلك بكفاءة ودقة.
نهج مقارنة المبيعات
هذا هو النهج الأكثر شيوعًا الذي اعتمده المستثمرون العقاريون ، وهو يعني بشكل أساسي مقارنة أسعار مبيعات العقارات المماثلة لتحديد السعر المعقول للسعر الذي تفكر فيه. كالمعتاد ، هناك الكثير من الفروق الدقيقة. أولاً ، يجب أن يمتد التشابه إلى ما هو أبعد من نوع العقار إلى الحي الذي يقع فيه ، وعمره ، وميزاته الداخلية والخارجية ، والحجم ، والتجهيزات ، وعدد كبير من الاعتبارات الأخرى.
طالع أيضا ما هي العقارات؟ مفهوم العقارات بالتفصيل
من المهم أيضًا ملاحظة أن النظر إلى أسعار المبيعات خطأ شائع يجب تجنبه. طلب الأسعار والقيمة ليسا الشيء نفسه. ستحتاج إلى تجاوز النظر في الكتيبات وإجراء بحث فعلي في السجلات العامة للعثور على المبالغ التي تم الاتفاق عليها لتلك الخصائص.
نموذج تسعير الأصول الرأسمالية
يأخذ هذا النموذج نهج الصورة الكبيرة للاستثمار ويحاول تحديد ما إذا كان الخطر الذي تخاطر به من خلال الحصول على عقار هو الاستخدام الأكثر حكمة لأموالك. يمكنك القيام بذلك من خلال نمذجة ما ستكون عليه عوائدك في مختلف وسائل الاستثمار ، وخاصة تلك التي تنطوي على مخاطر قليلة أو معدومة ، مثل سندات الخزانة الأمريكية أو صناديق الاستثمار العقاري (REITs).
بمجرد القيام بذلك ، ستحتاج إلى حساب دخل الإيجار المحتمل ثم معرفة سعر الشراء الذي سيمكنك من تحقيق عوائد أكثر من البدائل. سيكون ذلك بعد ذلك قيمة العقار بالنسبة لك ، وعلى الرغم من أنه قد يكون مختلفًا تمامًا عن وجهة نظر البائع ، إلا أنه يجب عليك العمل معه إذا كنت ترغب في تحقيق ربح مفيد من استثمارك.
من المهم أيضًا مراعاة النفقات المحتملة مثل عمليات التجديد الأساسية ، والتي يمكن أن تكون استثمارات كبيرة في حد ذاتها. يؤكد شون هايز ، المدير العام لمتاجر التجزئة في المطبخ والحمام Hausera ، أنه “وجدنا أن أصحاب المنازل أنفقوا في المتوسط 12،800 دولارًا لتجديد مطبخهم ، و 11،100 دولارًا لحمامهم و 10،800 دولارًا لغرفة غسيلهم ، وعوائد تلك الاستثمارات في شروط زيادة قيمة المنزل كانت كبيرة للغاية “.
نهج التكلفة
يتضمن نهج التكلفة تقدير التكلفة التي ستكلفها إعادة بناء العقار من الألف إلى الياء ، على الرغم من أنه غالبًا ما يكون هناك تعديل في أن التقدير يتم عن طريق استخدام تكاليف مواد البناء الحديثة والعمليات. هذه هي الطريقة المفضلة مع خاصية الاستخدام الخاص ، والتي يصعب العثور على مقارنات مباشرة لها.
الإجراء هو تقدير قيمة الأرض ، بافتراض أنها كانت شاغرة. يمكن القيام بذلك من خلال النظر في أسعار بيع قطع الأرض المماثلة. عامل آخر يجب أن يؤخذ في الاعتبار هو أفضل استخدام للأرض وكيف سيؤثر ذلك في سعر البيع المحتمل. بعد ذلك ، ستحتاج إلى تقدير تكلفة بناء المبنى أو المباني على العقار. يمكنك الحصول على رقم أكثر دقة من خلال العثور على تكلفة كل مكون وجمعها ، ولكن عادةً ما يكون الحصول على تقدير لكل قدم مربع لمبنى مشابه أكثر كفاءة ثم ضرب حجم الموقع المستهدف.
أخيرًا ، ستحتاج إلى التفكير في الاستهلاك لتأخذ في الاعتبار مقدار انخفاض قيمة العقار على مدار عمره. عادة ما يتم ذلك باستخدام طريقة العمر ، التي تحدد عمرًا محتملاً وتخصم نسبة مئوية بناءً على مدى العمر الافتراضي للممتلكات.
في النهاية ، لديك مجموعة من الخيارات عندما يتعلق الأمر بتقييم العقار لأغراض الاستثمار. المفتاح المشترك هو التأكد من أنك تقوم بتغذية أكبر قدر ممكن من البيانات الدقيقة ، مما يساعدك على اتخاذ قرارات مستنيرة بشكل أفضل على مسار نمو محفظتك وأرباحك.
طالع أيضا دليل المبتدئين للاستثمار العقاري
